現金を投資用不動産などに換えて相続することで、相続税額を大幅に圧縮する事例が問題視され、不動産を利用した相続税対策を抑制する検討が進んでいます。

　現行の評価方法では、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に算出され、これらの評価額は、一般的に市場での売買価格である時価の８割水準に設定されており、不動産が賃貸物件である場合には、貸家建付地や貸家として、評価額はさらに減額されます。

　ルールどおりの評価にもかかわらず、時価と評価額との乖離が大きく生じる事例があり、このような事例が問題視されてきました。

　今回の不動産相続をめぐる評価方法の見直しについては、令和８年度税制改正大綱に明記され、適用時期は令和９年１月１日以後に相続等により取得する財産の評価に適用される予定です。

＜改正内容の概要＞

• ①相続発生前５年以内に購入した貸付用不動産は課税時期における時価で評価する。（一定の場合には時価の８割水準による評価も可能。）
• ②一定の不動産小口化商品（特定の不動産を小口化し、投資家が少額から出資できるかたちで販売される商品）は取得の時期にかかわらず、課税時期における時価で評価する。

　現在すでに貸付用不動産等をお持ちの方への影響は大きくなる見込みで、財産価額の再評価、納税資金の見積り等、再度、検討が必要になります。

＜参考資料＞◆令和8年度与党税制改正大綱　　（P82参照）

 筆者：職歴40年ベテラン監査担当　J.O